Dosar disciplinar 16 / 2020

Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un raport de evaluare proprietate imobiliară tip teren intravilan situată în comuna X, jud Sălaj, ce are ca scop declarat stabilirea valorii de piață în vederea stabilirii prețului de pornire pentru o eventuală vânzare.

Criticile aduse raportului de evaluare se referă supraevaluarea terenului concesionat pe care se află construcția proprietate a autorului sesizării și cuprind neconformități cu privire la inspecția realizată, comparabilele utilizate, estimarea valorii prin includera amenajărilor și utilităților, TVA inclus în valoarea estimată.

În susținerea sesizării autorul acesteia a depus în copie raportul de evaluare reclamat.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:

• Data inspecției este greșit menționată în RE.
• Estimarea valorii cu/fără TVA este eronată, Evaluatorul menționând în RE că valoarea este fără TVA în ideea că persoana fizică nu este plătitore de TVA, contrar faptului că valoarea este cu sau fără TVA funcție de datele de intrare, dacă acestea conțin sau nu TVA.
• Formatul raportului de evaluare și modul neglijent de realizare a raportului prin utilizarea unui modelul care este foarte vechi (se utilizeaza termeni neconformi în RE: ”Ipoteze și condiții limitative” sau ”circumstanțe limitative”, denumirea greșită a Asociației, denumirea greșită a Codului de etică, lipsa termenilor de referinta etc., raportorul arată că la Cap. ”Ipoteze” sunt mentiuni care nu sunt ipoteze). Evaluatorul menținonează că a utilizat format mai vechi.
• Mențiune eronată cu privire la utilități, neverificate cu ocazia inspecției.
• Mențiunea din raport cu privire la CMBU ”curți –construcții” vs. ”utilizare rezidențială”.
• Mențiunea din RE potrivit căreia pentru evaluarea terenului se cunosc 6 abordări, ceea ce denotă confuzia dintre abordări, metode și tehnicile de evaluare.
• Mențiunea din raport unde se notează că analiza comparațiilor directe este o tehnică calitativă, deși analiza făcută este una cantitativă.
• Ajustările nu sunt explicate iar în ceea ce privește ”corecțiile” de 1%, 2% , evaluatorul ar fi trebuit să cunoască că piața, în general, nu sesizează ajustari de 1% (0,08 euro/mp).
• Lipsesc Informații de piață pentru terenuri din comuna x, oferte sau tranzacții, informații de la Direcția Impozite și Taxe a Primăriei.
• Cu privire la ”aplicarea metodei costului” la evaluarea unui teren, Evaluatorul recunoaște faptul că este o greșeală, pentru evaluarea terenurilor nu se aplică o asemenea metodă.
• Cu privire la „prezentarea metodei venitului” din RE, în condițiile în care evaluatorul a precizat că nu a aplicat această metoda, ci metoda comparatiei directe, Evaluatorul confirmă faptul că nu a avut informații pentru a aplica această metodă.
• Există cap. Reconcilierea valorilor, în condițiile în care RE nu conține decât o singură valoare estimat.
• raportul de evaluare a fost întocmit neglijent, forma și conținutul nu corespund standardelor de evaluare în vigoare la data evaluării, raportul de evaluare prezintă neconformități și termeni neconformi și nu conține anexe (fotografii, plan de amplasament, CF, etc).
• Erorile identificate ar putea induce în eroare utilizatorul raportului de evaluare, în condițiile în care analiza a vizat în mod exclusiv conformitatea cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării și nu valoarea estimată prin raportul de evaluare.
• Fapta evaluatorului autorizat membru titular ANEVAR întrunește elementele abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin (1) lit. b) din Regulamentul de organizare și funcționare al ANEVAR, aprobat prin HG nr.353/2012, raportat la pct. 2.4 lit c. din Codul de Etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr.1/2012.
• Având în vedere comportamentul general manifestat de către evaluator pe parcursul cercetării disciplinare și însușirea erorilor constatate, evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută la art. 26 lit b) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.