Dosar disciplinar 14 / 2020

Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unui membru corporativ ANEVAR, a membrului titular semnatar al raportului de evaluare și a altui membru titular angajat al membrului corporativ.

Obiectul sesizării se referă la două rapoarte de reevaluare proprietate imobiliară întocmite în vederea stabilirii valorii imobilului/imobilelor pentru acordare despăgubiri.

Autorul sesizării formulează sesizarea în calitate de persoană/evaluator care a evaluat inițial imobilele supuse reevaluării.

Se reclamă faptul că valoarea estimată în rapoartele de reevaluare a fost semnificativ mai mică față de valoarea stabilită în rapoartele de evaluare inițiale. Clientul/utilizatorul raportelor de reevaluare solicită în instanță recuperarea prejudiciului de la evaluatorul inițial.

Sunt aduse numeroase critici rapoartelor de reevaluare, cele mai multe dintre acestea fiind comune ambelor rapoarte și se referă la:
i) Inspecție, identificarea amplasamentului.
ii) Analiza de piață eronată.
iii) Analiza CMBU.
iv) Comparabilele, selectarea acestora, aplicarea ajustărilor.

În susținerea sesizării au fost depuse copii ale rapoartelor de reevaluare în cauză, alte înscrisuri din dosarul de instanță.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:

• raportul de reevaluare a fost întocmit într-o manieră neatentă/neglijentă care a permis apariția unor erori majore ce au indus în eroare clientul/ utilizatorul.
• neconformitațile constate: identificarea proprietății subiect, descrierea acesteia, identificarea și descrierea comparabilelor, utilizarea unei singure surse de informare la identificarea comparabilelor (au fost omise  informații din piață, de ex. informații din ziare care puteau fi consultate și la data reevaluării,  acțiune ce a condus la o selecție neadecvată a comparabilelor; proprietățile comparabile au fost preluate, fără a se prezenta în cadrul raportului detaliile ofertelor utilizate), neargumentarea corecțiilor aplicate (practic se preiau procentele cu care s-au făcut corecțiile și se dau explicații teoretice, foarte generale, corecțiile nefiind bazate pe vreun argument de piață), utilizarea de informații pe care evaluatorul nu le avea la data evaluării inițiale, utilizarea unui curs de lucru eronat (în cazul de față mai mic), faptul ca evaluatorul nu a verificat rezultatul și prin aplicarea altei metode, alte erori de redactare preluate cu copy-paste din alte lucrări.
• evaluatorul nu a respectat una dintre ipotezele importante de lucru enumerate în lucrarea sa, și anume: ” -se face abstacție de construcțiile edificate după data preluării abuzive, acestea nefăcând obiectul prezentei evaluări.” Conform acestei ipoteze, evaluatorul nu trebuia să ia în considerare dezvoltarea terenului ulterioara exproprierii, respectiv investiția pentru construcție (clădiri, platforme, accese, depozite, etc). Astfel, terenul ar fi trebuit să fie evaluat ca teren intravilan liber, amplasat în zona respectiva. La reevaluare, terenul nu a fost evaluat ca fiind intravilan liber, ci extravilan și afectat de construcție. Prin această omisiune a fost influențat tot procesul de evaluare ulterior, cu efect posibil asupra valorii de piață recomandate.
• faptele evaluatorului întrunesc elementele constitutive ale abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin. (1) lit. b) din ROF ANEVAR, coroborat cu nerespectarea IVS3 și GN1, respectiv cu pct. 2.4 lit. a) și c) din Codul de Etică.
• încălcarea standardelor de evaluare și a codului de etică aduce atingere profesiei de evaluator și a interesului public și scade credibilitatea utilizatorilor în procesul de evaluare.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pe o perioadă de 12 luni, prevăzută de art. 26 lit. c) din OG nr. 24/2011, pentru membrul corporativ și retragerea calității de membru, sancțiune prevăzută de art. 26 lit. d) din OG nr. 24/2011,  pentru membrul titular semnatar al raportului de evaluare.

Celălalt membru titular, angajat al membrului corporativ nu a fost sancționat disciplinar întrucât la dosarul disciplinar nu s-a depus niciun înscris care să probeze presupusa implicare a evaluatorului în săvârșirea faptelor pentru care s-a solicitat declanșarea procedurii disciplinare, iar din cercetarea realizată nu a rezultat acest fapt.