Dosar disciplinar 9 / 2021

Sesizarea: formulată de o persoană juridică - autoritate publică locală împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un raport de evaluare întocmit pentru estimarea valorii impozabile a clădirilor deținute de o societate la 31 decembrie 2020.
Criticile aduse de autorul sesizării se referă la nerespectarea Standardelor de evaluare ANEVAR 2020 – GEV 500, fiind punctate în mod expres abaterile de la  GEV 500, paragrafele 1, 3, 4, 6, 7, 11, 15, 17,18, 19, 37, 39.

În susținerea sesizării s-a depus în copie raportul de evaluare reclamat.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:

• în cadrul raportului de evaluare sunt anexate 2 recipise BIF cu două valori diferite; recipisele au fost întocmite în mod eronat pentru o singură clădire, deși în Anexa 1 sunt menționate fie 43, fie 44 de clădiri. Cele două recipise BIF au fost generate în data de 30.03.2021. Ulterior, evaluatorul a transmis din dosarul de lucru una din cele două recipise (menționând că este cea corectă), având data de generare a documentului 18.05.2021. (nerespectare prevederi SEV 103, paragraf 10.1)
• atât în raportul de evaluare, subiect al sesizarii, cât și în cel transmis de evaluator către CED (ca parte a dosarului de lucru) nu este identificat evaluatorul cu numarul legitimației (în cadrul Anexei 4 - Termenii de referință ai evaluării, fiind menționat doar numele), însă raportul este ștampilat și semnat. (nerespectare prevederi GEV 500, paragraf 36)
• la “Rezultatele evaluării” în dreptul clădirilor evaluate nu sunt menționate toate informațiile (categoria de utilizare și adresa clădirilor, cu excepția clădirii de la poziția 1). (nerespectare prevederi GEV 500, paragraf 36)
• în cadrul raportului de evaluare se menționează în mai multe rânduri utilizarea Standardelor de evaluare ANEVAR 2015, care încorporează Standardele Internaționale de Evaluare (SEV) ediția 2013. Standardele de evaluare valabile la data evaluării (31 decembrie 2020), conform raportului de evaluare analizat,  sunt Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020. (nerespectare prevederi SEV 103, paragraf 10.1 si 10.2)
• în raport se menționează în mai multe rânduri la obiectul evaluării fie evaluarea unui spațiu comercial, fie o proprietate imobiliară care consta în 43 de clădiri și că proprietatea imobiliară are o utilizare nerezidențială; (nerespectare prevederi SEV 101, paragraf 20, pct. (d))
• Există neconcordanțe între denumirea capitolelor aferente raportului de evaluare și conținutul acestora (de exemplu “ Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport” în care se menționează scopul evaluării și restricții de utilizare, la “Identificarea clientului” se menționeaza tipul proprietății și proprietarul aferent, capitolul  “Amploarea investigației” conține informații generale privind piața imobiliară, Capitolul “Identificarea oricăror bunuri mobile  sau elemente care nu sunt proprietăți imobiliare” include informații generale despre clădiri și proprietar și informații privind piața imobiliară, incluzând de asemenea și fraze incomplete; la “Descrierea construcțiilor și amenajărilor” se menționtează scopul evaluării și utilizatorii, nefiind descrise clădirile evaluate). (nerespectare prevederi SEV 103, paragraf 10.1, 10.2 și 20.3)
• în nenumarate rânduri se face referire la “proprietatea imobiliară” sau “proprietatea subiect” și de asemenea raportul conține termeni care nu sunt în concordanță cu tipul valorii estimate și scopul evaluării (opinie asupra valorii curente, opinie asupra valorii retrospective, opinie asupra valorii prospective); (nerespectare prevederi SEV 101, paragraf 20, pct. (g))
• se menționează că au fost estimate fie costuri de reconstrucție, fie de înlocuire, iar în cadrul abordării prin cost sunt inserate informații care nu sunt în concordanță cu standardul GEV 500: “Pentru o proprietate veche estimarea unui preț care reflectă aproximativ valoarea de impozitare se obține prin scăderea din costul de înlocuire a deprecierilor fizică și funcțională”.  (nerespectare prevederi GEV 500, paragraf 15 și 16)
• în cadrul abordării prin cost se menționează că se estimează valorile pentru varianta “ Satisfăcătoare” referindu-se la starea tehnică a clădirilor, fără a justifica această alegere;
• descrierea clădirilor este incompletă: la majoritatea clădirilor nu se fac mențiuni referitoare la finisaje, instalalații, regim de înalțime. Descrierile nu includ anii de construire, nu includ referiri la modernizările sau amenajările realizate sau reparații capitale (există câteva referiri la unele clădiri în Anexa 1 cu privire la anii în care s-au realizat extinderi/modernizări, însă nu există nicio descriere cu privire la acestea); Există, de asemenea, o anexă “Anexa 1-Declarație explicativă privind clădirile supuse evaluării” semnată de client, în care sunt menționate succint, însă incomplet informații cu privire la soluțiile constructive ale acestora. În cadrul anexelor nu sunt prezentate fotografii ale clădirilor, astfel încat nu se poate face nicio referire la veridicitatea celor menționate de client și asumate de către evaluator; (nerespectare prevederi GEV 630, paragraf 26)
• anexa 1 nu este conformă cu GEV 500, aceasta fiind defalcată în Anexa 1 -Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare, care cuprinde și informații privind suprafața desfășurată, suprafața construită, anul finalizării, anul modernizării/extinderii, starea fizică și mediul, respectiv informațiile obligatorii: categoria de utilizare, adresa și Anexa 1- Declarație explicativă privind clădirile supuse evaluării (mentionată mai sus); Anexele includ informații referitoare la starea tehnică și mediul de folosință, date pe care și le asumă clientul prin semnăturile existente pe aceste anexe și implicit evaluatorul prin luarea în considerare în cadrul estimării valorilor impozabile; Aceste anexe nu sunt în concordanță și nu respectă formatul și informațiile conform GEV 500. (nerespectare prevederi GEV 500, paragraf 43)
• Raportul conține fișe de cost pentru fiecare clădire în care evaluatorul menționează că estimează costul de reconstrucție. De asemenea, în cadrul fișelor se specifică direct deprecierea fizică corespunzătoare vârstei, nemenționându-se cum a fost calculată vârsta și dacă au fost luate în considerare modernizările și extinderile, respectiv anul realizării acestora. Nu se mentionează modul de estimare a vârstei cronologice (conform GEV 500) în conformitate cu încadrarea la mediul de folosință și modul de estimare a deprecierilor fizice. (nerespectare prevederi GEV 630, paragraf 77)
• Conform analizei fișelor de cost pentru clădiri s-au constatat mai multe neconformități (nerespectare prevederi SEV 103, paragraf 20.3, GEV 630 paragraf 77):
  • la estimarea costurilor anumitor elemente constructive există erori (de exemplu la instalațiile sanitare, calculul costului brut este eronat, nu este în concordanță cu specificațiile din cataloagele de cost menționate a fi utilizate-IROVAL, estimându-se costul pe bucată și nu pe mp, pentru acest tip de clădiri);
  • în cadrul fișelor de cost suprafața construită este aceeași la toate construcțiile, deși nu este utilizată în cadrul fișelor, neinfluențând calculul; de asemenea adresa clădirilor este aceeași, deși în Anexa 1 sunt menționate adrese diferite;
  • în cadrul fișelor există neconcordanțe între tipul clădirilor (conform descrierii din Anexa 1) și costurile unitare utilizate;
  • în cadrul fișelor de cost, costurile unitare ale elementelor constructive considerate includ indicele de actualizare 2020-2021, însă nu s-au luat în calcul indicii pentru transport și manopera pentru zona de analiză;
  • deprecierile fizice estimate pentru anumite clădiri sunt foarte mari, deși în cadrul anexei 1, pentru unele poziții sunt menționate modernizări/extinderi în ani recenți (2012-2019);
  • încadrările clădirilor din punct de vedere al mediului de folosință nu este prezentat în mod clar (așa cum este menționat în Anexa 2 - pe categoriile: normal, agresiv și puternic agresiv), fiind preluate încadrările din tabelele de încadrare a clădirilor pe  grupe și subgrupe, respectiv gradul de depreciere fizică diferită după structura, mediu și funcționalitate. Din încadrările prezentate și asumate de evaluator, majoritatea au mediul de folosință agresiv și puternic agresiv, neexistând nicio explicație sau argumentare în acest sens, deprecierile fizice fiind calculate pentru acest mediu de folosință și în consecință fiind foarte mari;
  • nu se menționează existența/inexistența unei alte surse de cost în vederea susținerii costurilor estimate ale clădirilor.
• nu este argumentată neutilizarea altor abordari de evaluare. (nerespectare GEV 500, paragraf 13)
• nu este anexat niciun document care să susțină informațiile prezentate în raport: acte de proprietate/documențatii cadastrale, etc;
• în cadrul contractului de prestări servicii evaluare se menționează că documentele pe care clientul le pune la dispoziția evaluatorului sunt doar: Anexa 1 (care, prin  conținutul său atașat în cadrul contractului este conformă cu GEV 500) și “Anexa 2 -Estimarea deprecierii fizice precum și metoda de calcul a vârstei efective și cronologice având în vedere modernizările/extinderile aduse clădirii supuse evaluarii”- anexă care ar trebui să fie instrumentar de lucru al evaluatorului și nu al clientului; nu sunt menționate niciun fel de acte de proprietate/cadastru/CF din care să rezulte informații despre clădirile evaluate.
• a rezultat că raportul de evaluare analizat conține o serie de neconformități care ar fi putut influența rezultatul evaluării.
• a rezultat faptul că acesta este incomplet și neargumentat.
• Sunt nerespectate prevederile SEV 103, SEV 101, GEV 630 și GEV și ale pct. 2.4 lit c., precum și a pct. 2.5. lit. a., b. și c. din Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr. 1/2012.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calitații de membru pentru o perioadă de 6 luni prevăzută la art. 26 lit c) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.