Dosar disciplinar 1 / 2021
Sesizarea: formulată de o persoană juridică - autoritate publică locală împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un raport de evaluare întocmit pentru estimarea valorii impozabile a clădirilor deținute de o societate la 31 decembrie 2018.
Criticile aduse de autorul sesizării se referă la nerespectarea Standardelor de evaluare ANEVAR 2018 – GEV 500, fiind punctate în mod expres abaterile de la GEV 500, paragrafele 1, 4, 7, 15, 18, 19, 20, 21.
În susținerea sesizării s-a depus în copie raportul de evaluare reclamat.
Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:
- în cadrul raportului de evaluare se menționează în mai multe rânduri utilizarea Standardelor de evaluare ANEVAR 2015 care încorporează Standardele Internaționale de Evaluare (SEV) editia 2013. Standardele de evaluare valabile la data evaluării (31 decembrie 2018), conform raportului de evaluare analizat, sunt Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018. (nerespectare prevederi SEV 103, în special paragraf 1)
- există neconcordanțe între denumirea capitolelor raportului de evaluare și conținutul acestora (de exemplu “ Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport” în care se menționează scopul evaluării și restricții de utilizare, la “Identificarea clientului” se menționează tipul proprietății și proprietarul aferent, capitolul “Amploarea investigației” conține informații generale privind piața imobiliară, Capitolul “Identificarea oricăror bunuri mobile sau elemente care nu sunt proprietăți imobiliare” include descrierea clădirilor nerezidentiale, etc); (nerespectare SEV 103, paragraf 1 si paragraf 2)
- în cadrul capitolului “Precizarea utilizării desemnate” se face referire la opinia asupra valorii de piață (contradicție cu paragraful 4 din GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a clădirilor care spune că …valoarea impozabilă nu reprezintă “valoarea de piată…”), iar în cadrul capitolului “Scopul evaluării care determină tipul valorii” se face referire la faptul că “raportul de evaluare are menirea de a furniza comisiei de evaluare informațiile necesare pentru aprecierea valorii.” (nerespectare SEV 103, paragraf 1 si paragraf 2 și GEV 500 – paragraf 4)
- în nenumărate rânduri se face referire la “proprietatea imobiliară” sau “proprietatea subiect” și, de asemenea, raportul conține termeni care nu sunt în concordanță cu tipul valorii estimate și scopul evaluării (opinie asupra valorii curente, opinie asupra valorii retrospective, opinie asupra valorii prospective); (nerespectare SEV 103, paragraf 1 si pargraf 2)
- se menționează că au fost estimate costuri de reconstrucție și se fac referiri la numere de inventar ale clădirilor; inclusiv în cadrul Anexei 3 din raportul care include calculul valorilor de impozitare. În fapt se estimează costul total de înlocuire fără TVA al clădirilor. (nerespectare SEV 103, paragraf 1)
- Evaluatorul menționează în cadrul raportului că valorea impozabilă a clădirilor a fost determinată pe baza informațiilor puse la dispoziție de către proprietar, care a precizat că le deține de la autoritatea publică locală, neprecizând însă la ce informații se referă. (nerespectare SEV 103, paragraf 1)
- Descrierea clădirilor este incompletă: se descriu doar o parte din clădirile nerezidențiale, nu se face nicio referire la clădirile rezidențiale din punct de vedere al descrierii; descrierile nu includ anii de construire, nu includ referiri la modernizările sau amenajările realizate sau reparații capitale; există clădiri care nu prezintă descrieri; există incoerențe cu privire la identificarea clară a cladirilor și descrierii individuale ale acestora. în cadrul anexelor nu sunt prezentate fotografii concludente ale tuturor clădirilor; (nerespectare GEV 630, paragraf 24)
- Anexa 1 nu este conforma cu GEV 500, acesta fiind defalcată în Anexa 1 care include clădirile nerezidențiale și rezidențiale și Anexa 1B care include clădirile rezidențiale; Anexele includ informații referitoare la deprecieri fizice, funcționale, nr. de inventar, mediul de folosință, stare fizică, înălțime fizică, înălțime funcțională, suprafață utilă, vârsta cronologică, etc, date pe care și le asumă clientul prin semnăturile existente pe aceste anexe și implicit evaluatorul prin luarea în considerare în cadrul estimării valorilor impozabile; Anexa 1 se menționează a fi declarația contribuabilului privind clădirile nerezidențiale supuse evaluării și clădirile rezidențiale în care se menționează o suprafață a acestora, fără a specifica însă ce fel de suprafață este. În cadrul anexei 1B pentru clădirile rezidențiale se specifică că este suprafața utilă, însă în anexa 3B cu calculul valorilor de impozitare a cladirilor rezidentiale la 31.12.2018 este preluată ca fiind suprafața construită. Aceste anexe nu sunt în concordanță și nu respectă formatul și informațiile conform GEV 500. (nerespectare SEV 103, paragraf 1, GEV 630 paragraf 24, GEV 500, paragraf 42)
- Raportul de evaluare nu conține modul de estimare a costurilor de înlocuire utilizate, a vârstei cronologice și modurile de estimare a deprecierilor fizice și funcționale utilizate pentru clădirile nerezidentiale, iar calculul pentru valorile de impozitare a clădirilor rezidențiale este incoerent și nu relevă modul de aplicare al corecțiilor pentru zona fiscală și rangul localității, al corecției pentru vârstă, ce fel de suprafață a fost luată în calcul și sursa de preluare a valorii impozabile brute; conform analizei tabelului atașat ordinea corecțiilor aplicate nu este corectă, aceasta conducând în final la erori privind calculul valorii de impozitare; în tabelul de calcul al valorilor de impozitare pentru clădirile nerezidențiale, clădirile sunt încadrate în totalitate ca având stare fizică satisfăcătoare, iar majoritatea clădirilor au ca mediu de folosință “mediu agresiv sau puternic agresiv” neexistând justificări în cadrul raportului, respectiv a descrierii clădirilor pentru aceste încadrări. Conform GEV 500, atunci când se utilizează costul de înlocuire, nu este cazul să se determine depreciere funcțională. În situația în care evaluatorul, în caz excepțional, consideră și o depreciere funcțională pe care o adaugă la deprecierea fizică, acest fapt trebuie argumentat și documentat în mod relevant și complet. În raportul său, evaluatorul menționează că deprecierile funcționale au fost estimate pe baza datelor furnizate de proprietar și a preluat datele furnizate de proprietar privind deprecierea functională, explicând că aceasta a rezultat din determinarea numerică și procenturală a difereței numerice rezultată dintre înalțimea fizică a clădirilor și înălțimea maximă utilizabila în configurația industrială locală și regională actuală, neprezentând niciun fundament sau explicație pentru aceasta. Se mentionează că această diferență numerică și procentuală s-a dedus din costul de reconstrucție. (nerespectare GEV 630, paragraf 76, GEV 500 – paragraf 19,20,21 si SEV 103 – paragraf 1 si 2). Aceste aspecte reprezintă principial neconformitate care ar putea avea impact asupra valorilor estimate.
- anexa cu fotografii ale clădirilor este incompletă, nu sunt prezentate toate clădirile, iar fotografiile nu sunt relevante pentru prezentarea stării fizice și tehnice în conformitate cu cele declarate de către client și preluate de către evaluator, respectiv cu observațiile evaluatorului din teren și nu se menționează în raport motivul pentru care nu au fost incluse fotografii (nerespectare GEV 500, paragraf 7)
- în cadrul raportului de evaluare nu este argumentată neutilizarea altor abordări de evaluare. (nerespectare GEV 630 – paragraf 100)
- a rezultat că raportul de evaluare analizat conține o serie de neconformități care ar fi putut influența rezultatul evaluării.
- a rezultat faptul ca RE este incomplet și neargumentat.
- din modul cum a fost întocmit raportul de evaluare reiese că evaluatorul nu înțelege pe deplin cerințele/ precizările Standardelor de evaluare, în principal pe cele ale GEV 500, are lacune în aplicarea abordării prin cost, în interpretarea anumitor proceduri și aplicări ale standardelor (intenționat sau neintenționat), astfel încât evaluatorul prin acțiunea sa încalcă principiile Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, respectiv pct. 2.4 lit c., precum și a pct. 2.5. lit. a., b. și c. din Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr. 1/2012.
Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calitații de membru pentru o perioadă de 12 luni prevăzută la art. 26 lit c) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.