Glosar de termeni

Abordare în evaluare

Un termen generic folosit atunci când se utilizează abordarea prin cost, abordarea prin venit sau abordarea prin piață.

(valuation approach)

(intangible asset)

(asset or assets)

Procesul prin care valoarea unei proprietăți imobiliare este separată în valoarea construcției și valoarea terenului.

Este de așteptat ca evaluatorul să se conformeze cerințelor de acest tip, cu excepția cazului în care evaluatorul poate demonstra că acțiunile alternative sunt suficiente.

(should)

Un bun măsurabil din punct de vedere fizic, cum ar fi - fără a se limita la acestea – mașinile, echipamentele și instalațiile.

(tangible asset)

Prin natura lor, sunt terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice altă lucrare fixată în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.

1. Persoana care angajează evaluatorul pentru o anumită evaluare. „Clienții” pot fi interni (și anume, evaluarea efectuată pentru un angajator) sau externi (și anume, atunci când evaluatorul este angajat de o terță parte).
2. O parte care angajează contractual un evaluator pentru serviciile de evaluare.

(client(s))

(cost(s))

(valuation date)

1. Data la care se emite raportul. Raportul va fi parafat cu parafa valabilă la această dată. La această data, evaluatorul trebuie să dețină autorizație în conformitate cu legislația în vigoare.
2. În cazul determinării valorii impozabile data raportului este o dată ulterioară datei evaluării și reprezintă o dată din anul pentru care contribuabilul are obligația plății impozitului pe clădire.

(input)

(liability)

(valuation)

1. O persoană fizică, un grup de persoane fizice sau o persoană fizică din cadrul unei entități, indiferent dacă are/au statutul de angajat (personal intern) sau de contractor (extern), care posedă calificările, abilitatea și experiența necesare pentru efectuarea unei evaluări în mod obiectiv, nepărtinitor, etic și competent. În anumite jurisdicții pentru ca o persoană să poată exercita profesia de evaluator, se impune certificarea acesteia.
2. O persoană fizică sau juridică care are calitatea de evaluator autorizat în condițiile Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată prin Legea nr. 99/2013, cu modificările ulterioare.

(valuer)

Evaluator cu specializarea VE

Criteriile care stabilesc împreună cadrul de evaluare a impactului sustenabilității, practicilor etice, performanței financiare și operaționale aferente companiilor, activelor sau datoriilor. ESG cuprinde trei piloni: Mediu, Social și Guvernanță, toate putând avea un impact colectiv asupra performanței, piețelor în general și societății.

(Environmental, Social and Governance (ESG))

Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial și reputației, al clientelei, locației, produselor și al altor factori similari, care generează beneficii economice. Este specific proprietăților imobiliare generatoare de afaceri și va fi transferat noului proprietar prin vânzarea proprietății.

Entitate (parte a unei entități) care furnizează informații, rapoarte sau opinii care includ - fără a se limita la acestea - date de piață, ratinguri de credit sau alte servicii necesare în evaluare.

(service organisation)

Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate în garanție pentru operațiunile realizate de instituția de credit (de exemplu, ipotecă imobiliară, ipotecă mobiliară cu deposedare, inclusiv depozitul colateral, ipotecă mobiliară fără deposedare etc.). În GEV 520 se face referire numai la garanțiile reale corporale.

O entitate care obține profituri în principal din investițiile în alte entități și nu din vânzarea produselor sau serviciilor.

Gradul de încredere într-o anumită indicație asupra valorii în formularea concluziei asupra valorii.

(weight)

(data)

Informații disponibile imediat participanților de pe piață cu privire la evenimente sau tranzacții curente, informații care sunt utilizate pentru estimarea valorii unui bun și/sau datorie.

(observable data)

O observare, vizită a amplasamentului, trecere, vizionare ori examinare vizuală non-invazivă a unui bun imobil sau bun mobil. O inspecție este efectuată pentru a sprijini procesul de identificare a caracteristicilor relevante ale bunului într-un serviciu de evaluare. Inspecția realizată de un evaluator este limitată de obicei la aspecte ușor observabile, fără utilizarea unor dispozitive ori efectuarea unor testări speciale. Inspecția realizată de un evaluator nu reprezintă echivalentul unei inspecții sau a unei expertizări efectuată de un profesionist (de exemplu, inginer în structura construcțiilor, arhitect ori inginer autovehicule).

Active care sunt combinate indisolubil cu alte active corporale și care pot include construcții specializate nepermanente, mașini și echipamente.

Bănci, bănci de economisire și creditare în domeniul locativ, bănci de credit ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit și instituțiilor emitente de monedă electronică, persoane juridice române (Contabilitatea acestor persoane juridice este reglementată prin Ordinului guvernatorului Băncii Naționale a României nr. 5/2013 modificat și completat).

Jurisdicție

Cadrul juridic și de reglementare în care se efectuează o evaluare.

(jurisdiction)

Lease-back

Formă specială de leasing care constă în vânzarea unui bun către o societate care are obligația de a o închiria celui care a vândut-o.

(mașină individuală sau un grup de mașini) – Este un activ utilizat pentru un proces specific în activitatea de exploatare a entității.

Persoana juridică, constituită sub formă de societate comercială, cu sediul în România sau într-un alt stat membru al Uniunii Europene, care prestează servicii de evaluare și este interesată în promovarea și dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea de membru corporativ se dovedește prin autorizația de membru corporativ emisă de ANEVAR.

Persoană fizică, indiferent de cetățenie, naționalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregătirea și experiența sa în domeniul evaluării a dobândit o competență deosebită de înțelegere și de rezolvare a problemelor din domeniul evaluării. Calitatea de membru titular se dovedește cu legitimația și parafa emise de ANEVAR.

O metodă de evaluare inclusă în abordarea prin venit, în care beneficiile economice ale unei întreprinderi, sub forma dividendelor, sunt capitalizate sau actualizate cu o rată adecvată pentru a estima valoarea capitalurilor proprii ale acesteia.

(valuation method)

Mijloc fix

Orice imobilizare corporală, care este deținută pentru a fi utilizată în producția sau în livrarea de bunuri sau în prestarea de servicii, pentru a fi închiriată terților sau în scopuri administrative, dacă are o durată normală de utilizare mai mare de un an și o valoare mai mare decât limita stabilită prin Hotărârea Guvernului.

Un tip de model care permite un calcul automatizat pentru un anumit bun la o anumită dată, prin utilizarea unui algoritm sau a altor tehnici de calcul, fără ca evaluatorul să aplice raționamentul profesional asupra modelului, inclusiv evaluării, selectării datelor de intrare sau analizei rezultatelor.

(Automated Valuation Model (AVM))

Implementarea cantitativă a unei metode, în întregimea ei sau parțial, prin care date de intrare se transformă în rezultate utilizate pentru estimarea unei valori.

(valuation model)

Raportul dintre valoarea de piață a capitalului propriu sau a întreprinderii și o variabilă financiară sau de altă natură specifică întreprinderii în cauză (cum ar fi: cifra de afaceri, profitul net, activul net, numărul de clienți etc.). Alți termeni uzuali folosiți cu același sens în evaluările de întreprinderi: multiplu, rată de evaluare.

Cota deținută de o persoană fizică sau juridică în capitalul social (sau echivalentul acestuia) al unei întreprinderi cu personalitate juridică. Participația poate fi exprimată numeric sau procentual, cu referire la acțiunile, părțile sociale, unitățile de fond sau echivalentul acestora emise de întreprinderea respectivă și aflate în proprietatea unei persoane fizice sau juridice.

O piață pentru care se înregistrează suficiente tranzacții astfel încât se poate stabili o valoare de piață pentru bunurile specifice acelei piețe.

Populație statistică

Termen utilizat în statistică și care reprezintă mulțimea elementelor simple sau complexe, de aceeași natură, care au una sau mai multe însușiri esențiale comune, proprii elementelor, cât și populației privită ca un tot unitar.

Este profitul previzionat în contextul evaluării PGA, pe care un OER s-ar aștepta să-l obțină din exploatarea PGA. PA poate fi mai mare sau mai mic față de cel obținut în ultimii ani. PA reflectă influența factorilor specifici activelor PGA, cum ar fi: localizarea, designul, nivelul de adaptare și istoricul afacerii, toate în relație cu condițiile pieței.

Suma de bani sau alte contraprestații cerute, oferite sau plătite pentru un activ sau pentru transferul unei datorii. Prețul poate diferi de valoare.

(price)

Se referă la prețurile de tranzacționare sau la prețurile din ofertele de vânzare ale acestor bunuri.

Procesul prin care se analizează, se aprobă sau se respinge ori se administrează o facilitate de creditare (credit).

Este nivelul EBITDA pe care un operator de eficiență rezonabilă (OER) se așteaptă să-l obțină dintr-un venit sustenabil (VS) estimat pe baza percepției pieței referitoare la potențialul comercial al PGA. POS trebuie să reflecte toate costurile operaționale ale OER, precum și o alocare anuală pentru rezerve de înlocuire a echipamentelor, reparații capitale sau redecorare a imobilului.

Proprietatea care a făcut subiectul unei vânzări sau a unei oferte active recente și care are caracteristici fizice, juridice și economice similare cu cele ale proprietății subiect (caracteristici care pot fi în mod credibil și rezonabil ajustate pentru ca proprietatea comparabilă să reprezinte un substitut al proprietății subiect).

O rată a rentabilității utilizată pentru conversia unei sume de bani care urmează să fie plătită sau încasată în viitor într-o valoare prezentă.

(discount rate(s))

Raportul dintre dividendul anual și investiția inițială de capital propriu. De asemenea, cunoscută și sub numele de rata fluxului de numerar, rata cash-on-cash sau rata fluxului de numerar înainte de impozitul de profit.

Raportul dintre serviciul anual al datoriei și valoarea creditului ipotecar. Numită și constanta ipotecii, constanta anuală sau constanta creditului.

Rata de capitalizare pentru clădire

Raportul dintre venitul aferent clădirii și valoarea clădirii; utilizată în tehnicile reziduale prin care venitul total aferent proprietății imobiliare se împarte în 1) venit aferent terenului și 2) venit aferent clădirii.

Raportul dintre venitul aferent terenului și valoarea terenului; utilizată în tehnicile reziduale prin care venitul total generat de proprietatea imobiliară se împarte în 1) venit atribuibil terenului și 2) venit atribuibil clădirii.

Utilizarea cunoștințelor și experienței acumulate, precum și a judecății critice, pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză.

(professional judgement)

Suma plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu condițiile de închiriere/arendare/concesionare a terenului. Aceasta corespunde câștigului proprietarului terenului și al dreptului de folosință.

Posibilitatea ca valoarea să nu fie adecvată utilizării desemnate.

(valuation risk)

Atitudine care implică o judecată analitică și o analiză critică a informațiilor utilizate în evaluare.

(professional scepticism)

Dovadă personalizată care indică autenticitatea lucrării efectuate de evaluator și acceptarea responsabilității sale privind conținutul, analizele și concluziile din raport. Acolo unde în text apare termenul „semnătură” acesta poate fi interpretat și ca semnătură electronică certificată extinsă, în măsura în care părțile convin acest lucru. Termenul semnătură electronică este considerat termenul generic ce permite autentificarea unui document electronic. Se folosește generic termenul de „semnătură electronică” pentru a conferi neutralitate și pentru a nu limita prevederile la tehnologia criptografică actuală. Practic, semnătura electronică este echivalentă cu procesul de autentificare a unui document electronic printr-un certificat digital calificat.

Semnificativ

Orice aspect al evaluării care, prin prisma raționamentului profesional al evaluatorului, are un impact mare asupra valorii rezultate.

(significant)

O persoană sau grup de persoane care are/au capabilități tehnice, experiență și cunoștințe necesare pentru a realiza o evaluare sau a asista în realizarea unei evaluări sau a procesului de verificare și contestare. Specialistul poate fi angajat intern sau contractat extern.

(specialist)

Standardele de evaluare aprobate de către ANEVAR și obligatorii pentru desfășurarea activității de evaluare.

Active deținute în vederea vânzării pe parcursul desfășurării normale a activității, sau active în curs de producție pentru o astfel de vânzare, sau active sub formă de materiale și alte consumabile ce urmează a fi folosite în procesul de producție sau pentru prestarea de servicii.

Teren în exces

Teren care nu este necesar pentru a deservi sau susține utilizarea existentă. Cea mai bună utilizare a terenului în exces poate fi sau nu aceeași cu cea mai bună utilizare a parcelei construite. Terenul în exces are potențialul de a fi vândut separat și trebuie evaluat ca activ individual.

Teren în surplus

Teren care, la momentul evaluării, nu este necesar susținerii utilizării existente, dar care nu poate fi separat de proprietate și vândut ca activ individual. Pentru terenul în surplus nu se poate determina cea mai bună utilizare individuală și ar putea sau nu ar putea contribui la valoarea parcelei amenajate.

Teren pe care nu au fost făcute amenajări. Terenul în starea sa naturală înainte de nivelare, de construire, de parcelare sau de instalare a utilităților.

Ipotezele fundamentale pe care se bazează sau se vor baza valorile raportate (a se vedea SEV 102 Tipuri ale valorii, secțiunea 10).

(basis (bases) of value)

(must)

Motivul (motivele) pentru care este estimată o valoare, așa cum este aceasta descrisă în termenii de referință ai evaluării. Aceasta mai este cunoscută și ca scopul desemnat.

(intended use)

1. Orice terță parte, așa cum a fost ea identificată de către client și evaluator în termenii de referință ai evaluării ca utilizatori ai raportului de evaluare.
2. Clientul sau orice altă persoană fizică sau juridică căreia i se acordă de către evaluator, în scris, dreptul de a utiliza, în anumite condiții, raportul de evaluare. De exemplu, în cazul unui raport de evaluare angajat și plătit de către un client pentru a fi utilizat în legătură cu contractarea unui împrumut de la o bancă, banca respectivă poate fi un utilizator desemnat al raportului.

(intended user)

Opinia cantitativă a evaluatorului cu privire la rezultatele procesului de evaluare, care este conformă în totalitate cu cerințele SEV la data evaluării.

(value)

Aceasta reprezintă prețul estimat pentru transferul unui activ sau al unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți.

(equitable value)

Rezultatul evaluării pentru impozitare, realizată în conformitate cu prevederile GEV 500, respectiv valoarea clădirii nerezidențiale/ rezidențiale deținute de persoane juridice, la care se aplică cota de impozit.

Valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, având în vedere o anumită investiție sau anumite scopuri de exploatare (cunoscută în engleză și ca „worth”).

(investment value)

Valoarea de lichidare reprezintă suma care ar fi obținută când un activ sau grup de active se vinde în cadrul procesului de lichidare, vânzătorul fiind constrâns să vândă până la o anumită dată. Valoarea de lichidare se poate estima în două premise de evaluare diferite (a se vedea SEV 102 Tipuri ale valorii, Anexă, A60):

(a) vânzarea ordonată, cu o perioadă tipică pentru activitatea de marketing; sau

(b) vânzarea forțată, cu o perioadă limitată pentru activitatea de marketing.

(liquidation value)

Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

(market value)

Reprezintă rezultatul creat în urma combinării a două sau mai multe active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma valorilor individuale. Dacă sinergiile se obțin numai de către un anumit cumpărător, atunci valoarea sinergiei este diferită de valoarea de piață, deoarece valoarea sinergiei reflectă caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un anumit cumpărător. Valoarea care depășește suma valorilor individuale este cunoscută și sub numele de valoare de comasare.

(synergistic value)

Vânzarea este procesul de la ofertare până la încheierea tranzacției și poate include oricare etapă din proces.

Vârsta efectivă

Vârsta estimată a unui bun în comparație cu un bun nou, de același tip. Este indicată de starea în care se află bunul. Starea bunului este determinată de numărul și calitatea reparațiilor curente sau capitale, de regimul de utilizare. Ca urmare, vârsta efectivă poate să fie mai mică, egală sau mai mare decât vârsta cronologică.

Verificarea evaluării este fie o verificare a procesului de evaluare, fie o verificare a valorii ori ambele.

(valuation review)

O analiză a evaluatorului pentru a verifica conformitatea cu SEV sau cu un standard din SEV aplicabil(e) la data evaluării. Aceasta nu include o opinie asupra valorii.

(valuation process review)

O analiză a evaluatorului care aplică SEV pentru a estima și oferi o opinie asupra valorii estimate de alt evaluator. Aceasta nu include o opinie asupra procesului de evaluare.

(value review)

Condițiile permisive și restrictive care decurg din legislația privind utilizarea terenurilor și construcțiilor în funcție de încadrarea într-o anumită zonă geografică.