Dosar disciplinar 52 / 2021

Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unei membru corporativ ANEVAR, prin evaluator autorizat, membru titular, are ca obiect un raport de evaluare proprietate imobiliară compusă din teren+construcție tip vilă, având ca scop (cerut prin ÎNCHEIEREA emisă în dosarul de executare deschis la BEJ) declarat (prin Raportul de evaluare), estimarea valorii de piață în vederea valorificării imobilului – procedura de executare.

Criticele aduse se referă la procedura de convocare, inspecția, comparabilele selectate, analiza de piață, aspecte ce au condus la o valoare de piață subestimată.

În susținerea sesizării se depune, în copie, raportul de evaluare.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora au rezultat:

• abateri de la SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) – art. 20.3 alin. (b) și (c) și GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile – art. 10, alin. (b) și (c) – neidentificarea clară a clientului (clienților) și a utilizatorilor desemnați; SEV 101 (IVS 101) (i) și (k) și GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile – art. 10, (k) – nu au fost identificate și nu au fost impuse ipoteze speciale semnificative în lipsa inspecției interioare a imobilului;  art. 23 – utilizarea inconsecventă în calcule a aceluiasi tip de suprafață a construcției, art. 26 – descrierea și clasificarea finisajelor interioare fără a face trimitere la o sursă de informație (inspecție exterioară), art. 30 și art. 32 – analiza de piață realizată la modul general, fără a fi delimitată piața specifică a proprietății subiect și fără concluzii specifice proprietății subiect, art. 62 – necorelarea ratei de capitalizare cu tipul de venit, art. 68 – indicatorii estimați, utilizați în cadrul abordării prin venit, nu au fost argumentați în mod concret; SEV 105 Abordări și metode de evaluare – art. 10.3 – nu s-a ținut de cerințele minime care trebuiau luate în considerare în procesul de evaluare (punctele tari și punctele slabe ale abordărilor care pot fi aplicate, gradul de adecvare al acestora precum și de disponibilitatea informațiilor credibile), art. 10.6 – deși au fost indicații foarte diferite a valorilor rezultate din aplicarea celor două abordări (piață și cost) nu s-a făcut o analiză a modului de aplicare a acestora, art. 10.8 – nu au fost luate în considerare informațiile din piața activă a ofertelor de vânzare de la data evaluării, art. 20.2 și 20.3 – deși se vând în mod activ proprietăți similare și există o piață specifică pentru acest tip de proprietăți (case individuale) Abordarea prin piață nu a fost utilizată, art. 40.3 – deși exista un grad de incertitudine prin utlizarea unor indicatori neargumentați în mod concret, evaluatorul nu a luat în considerare și utilizarea Abordării prin piață.
• fapta Evaluatorului, membru titular ANEVAR, întrunește elementele abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin (1) lit. b) din Regulamentul de organizare și funcționare al ANEVAR, aprobat prin HG nr.353/2012, raportat la pct. 2.4 lit c., precum și a pct. 2.5. lit. a. din Codul de Etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr.1/2012.
• evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută la art. 26 lit b) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.