Dosar disciplinar 55 / 2021

Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unei membru corporativ ANEVAR, prin evaluator autorizat, membru titular, are ca obiect un raport de evaluare proprietate imobiliară compusă din teren+construcție C1, având ca scop (cerut prin ÎNCHEIEREA emisă în dosarul de executare deschis la BEJ) declarat (prin Raportul de evaluare), estimarea valorii de piață în vederea vânzării imobilului în procedura de executare.

Criticele aduse raportului de evaluare se referă la modalitatea de realizare a inspecției, descrierea imobilului, lipsa datelor de identificare ale imobilului, utilizarea altor suprafețe, prezentarea în raport a unor date/informații care nu au legătura cu evaluarea.

În susținerea sesizării se depune, în copie, raportul de evaluare reclamat și anexele acestuia.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora au rezultat:

• abateri de la SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) – art. 20.3 alin. (b), (c) și GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile – art. 10, alin. (b), (c) - neidentificarea clară a clientului (clienților) și a utilizatorilor desemnați;  SEV 101 (IVS 101) – art. 20.3 (i), (k) și GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile – art. 10, alin. (k) – nu au fost identificate și nu au fost impuse ipoteze speciale semnificative în lipsa inspecției interioare a imobilului; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile –art. 30 și art. 32 - analiza de piață realizată la modul general, fără a fi delimitată piața specifică a proprietății subiect și fără concluzii specifice proprietății subiect, art. 44 – au fost utilizate oferte de vanzari pt proprietati similare vechi (2019, 2020), afectate de evoluția pieței specifice, fără a face ajustări pentru condițiile de piață, art. 55 – nu au fost argumentate ajustările făcute prețurilor, privind modul de estimare al acestora, art. 68 - indicatorii estimați, utilizați în cadrul abordării prin venit, nu au fost argumentați în mod concret; SEV 105 Abordări și metode de evaluare – art. 10.8 - nu au fost luate în considerare informațiile din piața activă a ofertelor de vânzare de la data evaluării, 20.2 și 20.3 - deși se vând în mod activ proprietăți similare și există o piață specifică pentru acest tip de proprietăți (case individuale), abordării prin piață nu i s-a acordat o imporanță semnificativă.
• termenii de referință nu sunt adaptați speței și scopului și limitării de documentare.
• argumentele metodologice și de piață expuse de evaluator nu sunt deloc în măsură să conducă la un raport cu o opinie credibilă și solid fundamentată, solicitată de executorul judecătoresc pentru scopul și fructificarea intenționată, ci din contră, induc utilizatorul în eroare.
• fapta evaluatorului autorizat membru titular ANEVAR și a membrului corporativ ANEVAR întrunește elementele abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin (1) lit. b) din Regulamentul de organizare și funcționare al ANEVAR, aprobat prin HG nr.353/2012, raportat la pct. 2.4 lit c., precum și a pct. 2.5. lit. a. din Codul de Etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr.1/2012.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pentru o perioada de 3 luni prevăzută la art. 26 lit c) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare, atât pentru membrul corporativ, căt și pentru membrul titular.