Dosar disciplinar 2 / 2020
Sesizarea: formulată de o persoană juridică - autoritate publică locală împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un raport de evaluare întocmite pentru estimarea valorii impozabile a clădirilor deținute de X la 31 decembrie 2017.
Autorul sesizării precizează faptul că raportul de evaluare a fost înaintat spre verificare către un verificator, membru corporativ ANEVAR, care a constatat o serie de neconformități care pot influența rezultatul evaluării; urmare a concluziei verificatorului, s-a solicitat refacerea raportului de evaluare aceluiași evaluator; raportul de evaluare a fost refăcut, însă nu s-a ținut cont de toate neconformitățile identificate de către verificator, fapt sesizat în Punctul de vedere al verificatorului.
În susținerea sesizării autorul acesteia a depus în copie raportul de evaluare inițial, raportul de evaluare refăcut, raportul de verificare, punctul de vedere al verificatorului asupra raportului de evaluare refăcut.
Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:
1. Raport de evaluare inițial
- descrierea clădirii în ceea ce privește utilizarea și dotările este foarte sumară;
- clădirea are parțial regim de înălțime D+P+E+M și parțial D+P; acest fapt nu a fost un indicator care să fie luat în calcul la estimarea valorii;
- se folosește o sursă de cost neadecvată, respectiv Indreptar Matrix Rom, asimilare forțată total nesusținută, nu se indică anul în care a fost editată fișa/îndreptarul;
- nu se aplică deprecieri externe;
- se folosește pentru estimarea deprecierii fizice o pondere generală a elementelor construcției preluate din normativul P135/1990; corect era să se folosească elementele segregate din fișa de cost și să se determine ponderea exactă a elementelor de construcție la care se face referire, în spiritul Anexei 2 și a vârstei medii ponderate;
- raportul pentru stabilirea valorii de impozitare nu conține foile de capăt recomandate, structură cerută de standard, conform Anexa 4;
- se fac ajustări la fișa de cost folosită, astfel încât rezultă o valoare de 250 euro/mp pentru o cladire cu utilizare de pensiune cu restaurant (în fișa 12/Indreptar iunie 2017 valoarea/mp era peste 700 euro cu TVA inclus sau 564 euro/mp fără TVA).
2. Raport de evaluare refăcut după verificare
- nu se remediază neconformitățile esențiale, cele care influențează valoarea.
- se folosește ca sursă de cost Cataloagele 1964 pentru o clădire executată în anul 2015, iar estimarea valorii se face defectuos.
- se indică o fișă (13) și se foloseste o altă fișă (14), sunt preluate prețuri unitare eronate, sunt aplicate ajustări/corecții care nu se regăsesc în fișa indicată și pentru care explicațiile prezentate nu sunt credibile.
- Din analiza realizată a rezultat că la refacerea raportului de evaluare (reevaluare realizată în urma concluziilor raportului de verificare și a solicitarii DIT) evaluatorul a utilizat aceleași surse de cost neadecvate, făcând aceleași erori pe care de altfel nu a putut să le explice în cadrul audierii. Prin urmare, se poate concluziona că reevaluarea a fost realizată cu aceleași neconformitati majore, pentru a se menține ca rezultat aceeași valoare de impozitare rezultată în raportul de evaluare realizat inițial.
- se concluzionează că activitatea de evaluare a fost realizată într-o manieră neglijentă, rapoartele de evaluare prezentând o serie de neconformităţi de la GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile - art 24,37,70,71,73,74 și de la GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor – art 5.
- se constată încălcarea prevederilor punctul 2.4. lit. c. din Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr. 1/2012.
Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pe o perioadă de 6 luni, prevăzută la art. 26 lit c) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.
