Dosar disciplinar 8 / 2020

Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unui membru titular ANEVAR și a unui membru corporativ ANEVAR, având ca obiect raport de evaluare proprietate imobliară de tip rezidențial, subtipul locuință unifamilială, situată în jud. Ilfov, realizat în procedura de executare.

Criticile aduse raportului de evaluare se referă subevaluarea proprietății și cuprind neconformități care în opinia autorului sesizării au condus la estimarea unei valori de piață eronate, raportul întocmit fiind unul prejudiciabil.

În susținerea sesizării autorul acesteia a depus în copie raportul de evaluare în cauza și acte din dosarul de executare.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:

• Numirea evaluatorului s-a făcut de către executorul judecătoresc.
• Evaluatorul a întreprins toate diligențele necesare realizării inspecției, citând debitorul proprietar prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, cu cel puțin 5 zile înaintea efectuării inspecției, în conformitate cu dispozițiile art. 335 din NCPC;
• Inspecția s-a realizat din exterior, în condițiile art. 836 alin 8 din NCPC;
• Datorită faptului că evaluarea s-a efectuat în procedura de executare silită (fără a putea contacta proprietarul și implicit fără inspecție interioară) evaluatorul nu a avut informații din care să rezulte toate elementele necesare întocmirii raportului de evaluare (de ex. anul construirii și nivelul finisajelor interioare).
• Comparabilele utilizate în cadrul abordării prin piață sunt considerate a fi relevante, fiind din aceeasi arie de piață, fapt prezentat și prin hărți anexate raportului de evaluare;
• Pentru unele elemente de comparație ajustările aplicate nu au fost explicate suficient utilizând date și informații de piață (de ex. garaj și mobilier). Evaluatorul aplică o ajustare de 5% pentru garaj comparabilelor 1 și 3, fără a corela aceste ajustări cu datele de piață utilizate. Evaluatorul aplică aceeași ajustare pentru mobilier cu toate că proprietățile comparabile utilizate diferă destul de mult prin data punerii în funcțiune (2010/2011 vs. 2019);
• Evaluatorul nu a aplicat abordarea prin cost, cu toate că a realizat evaluarea terenului.
• Declară client pe debitorul din dosarul de executare (și autorul sesizarii), în acest caz client fiind BEJ (cel care solicită lucrarea).
• Declară scopul evaluării: estimarea valorii de piață în vederea vânzării în loc de vânzarea imobilului în procedura de executare silită.
• Deși nu a făcut o inspecție la interior, declară că a considerat finisaje medii și că documentarea a fost suficientă pentru a emite o valoare perfect justificabilă asupra valorii estimate.
• Întocmirea grilei de evaluare a terenului cu o singură ajustare, și aceea de 5%, pentru fiecare 200 mp diferență suprafață teren.
• Se face o analiză a rezultatelor evaluării terenului, dar se dă numai o singură valoare.
• În grila de la evaluarea prin comparație a imobilului, ajustarile nu sunt explicate, iar alegerea valorii finale la ajustarea procentuală brută egală pentru două comparabile este făcută cu explicații care nu au suport în realitate ”cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic” .
• ANEVAR nu se poate pronunța cu privire la valoarea stabilită de către evaluator, ci analizează raportul de evaluare din punct de vedere al respectării standardelor de evaluare valabile la data evaluării.
• Având în vedere faptul că potrivit principiului proporționalității, trebuie respectat un raport corect între gravitatea abaterii disciplinare, circumstanțele săvârșirii acesteia și sancțiunea disciplinară propusă a fi aplicată, se apreciază, prin prisma neconformităților identificate pe parcursul cercetării disciplinare, că scopul sancțiunii disciplinare care urmează a fi aplicată persoanei cercetate disciplinar pentru abaterea constatată, poate fi atins prin aplicarea sancțiunii avertisment cu acțiune corectivă profersională, sancțiune prevăzută la art. 26 lit. b) din OG nr. 24/2011.
• Evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.
• Sancțiunea se aplică evaluatorului autorizat, membru titular,  în calitatea sa administrator al societății care a asigurat condiția prevăzută la art. 20 alin (2) lit. c) din OG nr.24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr.99/2013, cu modificările și completările ulterioare, pentru nerespectarea prevederilor pct. 2.4 lit. c. din Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr.1/2012.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută la art. 26 lit b) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.