Sesizarea: formulată de o persoană juridică - autoritate publică locală împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect două rapoarte de evaluare întocmite pentru estimarea valorii impozabile a clădirilor deținute de X la 31 decembrie 2020.
Criticile aduse de autorul sesizării se referă la nerespectarea Standardelor de evaluare ANEVAR 2020 – GEV 500, fiind argumentate pentru fiecare raport de evaluare în parte, concluzia fiind aceea că în ambele situații rezultatul evaluării nu respectă modul de selecționare a valorii cerut de GEV 500. În concret, sunt prezentate două metode de evaluare, abordarea prin cost și abordarea prin venit, valoarea selecționată de evaluator fiind cea rezultată din aplicarea abordării prin venit, deși nu erau îndeplinite condițiile cerute de GEV 500 pentru aplicarea acestei metode.
În susținerea sesizării au fost depuse în copie rapoartele de evaluare reclamate.
Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:
- rapoartele de evaluare au fost întocmite cu nerespectarea Standardelor de evaluare a bunurilor, în special cu nerespectarea Ghidului de evaluare GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a clădirilor.
- în cea mai mare parte criticile aduse de reclamant se susțin, rapoartele de evaluare conținând și alte neconformități, unele care ar fi putut avea impact asupra valorii, altele nu, dar care ar putea induce în eroare utiliztorii rapoartelor. Astfel:
Raport de evaluare 1
a. descrierea greșită a construcției;
b. termeni neconformi;
c. la Concluzia asupra valorii, Evaluatorul menționează că este adecvată abordarea prin cost, dar valoarea reprezentată este cea rezultată la abordarea prin venit;
d. nu e clar din raport dacă acea suprafață menționată este suprafața utilă sau construit desfășurată, fiind aceeași suprafață utilizată în ambele abordări (abordarea prin venit și abordarea prin cost), deși conform metodologiei în cazul abordarii prin venit se utilizează suprafața utilă, iar în cazul abordării prin cost în calcule se utilizează cea construit desfășurată.
e. La abordarea prin cost a fost utilizată o singură sursă de cost fără a se indica de ce nu s-a utilizat a doua sursă de cost, raportul nu prezintă detalii privind datele de intrare, este prezentată o fișă de evaluare care induce in eroare și o depreciere din cauze externe de de care practic nu s-a ținut cont la determinarea valorii finale, aceasta nefiind dedusă din costul de înlocuire brut.
f. În ceea ce privește aplicarea abordării prin venit, având în vedere caracteristicile clădirii analizate, aceasta nu putea fi aplicată conform pct. 23 din GEV 500. Și în cazul în care ar fi fost aplicabilă, modul în care a fost aplicată este unul teoretic, un calcul în excel, fără ca datele utilizate să fie argumentate și justificate așa cum se prevede în GEV 630 – pct. 68.
Raport de evaluare 2
a. descrierea greșită a construcției;
b. termeni neconformi;
c. la Concluzia asupra valorii, Evaluatorul menționează că este adecvată abordarea prin cost, dar valoarea reprezentată este cea rezultată la abordarea prin venit - încălcare a pct. 34 din GEV 500 privind modul de selectare al rezultatului evaluării.
d. referitor la caracteristicile fizice ale spațilului nu e clar din raport dacă acea suprafață menționată este suprafață utilă sau construit desfașurată, fiind aceeași suprafață utilizată în ambele abordări (abordarea prin venit și abordarea prin cost), desi conform metodologiei în cazul abordarii prin venit se utilizează suprafata utilă, iar în cazul abordării prin cost în calcule se utilizează cea construit desfașurată. Din analiza documentelor transmise ulterior de evaluator a rezultat faptul că suprafața este cea utilă. A rezultat că la abordarea prin cost suprafața luată în calcul este una mai mică, ceea ce a condus la un rezultat eronat, fiind încalcat pct. 35 din GEV 500.
e. La abordarea prin cost a fost utilizată o singură sursă de cost fără a se indica de ce nu s-a utilizat a doua sursă de cost, raportul nu prezinta detalii privind datele de intrare, este prezentată o fișă de evaluare care induce în eroare și o depreciere din cauze externe de de care practic nu s-a ținut cont la determinarea valorii finale, aceasta nefiind dedusă din costul de înlocuire brut. Sursa de cost utilizată nu este adecvată având în vedere faptul că anul construirii pentru clădirea analizată este 2013, iar cataloagele utilizate sunt din 1965, costurile incluzând tehnologia și materialele de la data respectivă.
f. Abordarea prin venit, respectiv metoda capitalizării veniturilor a fost aplicată într-un mod teoretic, fără ca datele utilizate să fie argumentate și justificate asa cum se prevede în GEV 630 – pct. 68. Suplimentar nu a fost respectat pct. 24 din GEV 500 care prevede și etapa 2 de alocare a valorii rezultate între valoarea clădirii și valoarea terenului.
- se constată că erorile identificate ar putea induce în eroare utilizatorul raportului de evaluare și totodată ar putea avea impact asupra valorii, în condițiile în care analiza a vizat în mod exclusiv conformitatea cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării și nu valoarea estimată prin raportul de evaluare.
- se constată încălcarea prevederilor punctul 2.4. lit. a. și c., precum și a pct. 2.5. lit. a. b. și c. din Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr. 1/2012.
- având în vedere comportamentul general manifestat de către evaluator pe parcursul cercetării disciplinare și însușirea erorilor constatate, se apreciază că evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza rapoartelor de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.
Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută la art. 26 lit b) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.
