Dosar disciplinar 13 / 2020

Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un raport de evaluare proprietate imobiliară tip teren intravilan situată București, ce are ca scop declarat informarea clientului.

Criticile aduse raportului de evaluare se referă la: i) modalitatea în care evaluatorul a aplicat  metoda comparației directe, arătându-se faptul că nu s-a aplicat nicio ajustare pentru comparabilele identificate, ii) data realizării inspecției și persoana care a realizat inspecția, arătându-se faptul că afirmațiile din raportul de evaluare cu privire la aceste date sunt false.

În susținerea sesizării autorul acesteia a depus în copie: raportul de evaluare reclamat, însoțit de anexe.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, în urma cărora a rezultat faptul că:

• Nu s-au aplicat ajustări pentru criteriile “Deschidere teren“ și “Coeficienți urbanistici“, în condițiile în care există diferențe cuantificabile (nu interpretabile) între caracteristicile comparabilelor și cele ale subiectului, chiar dacă aceste diferențe nu ar fi influențat semnificativ valoarea (aplicarea ajustărilor pentru aceste criterii ar fi condus la o creștere a valorii de piață a terenului subiect).
• Nu s-a menționat că terenul subiect este amplasat în imediata vecinătate a unei școli și, ca urmare, nici nu s-au luat în considerare posibilele consecințe ale acestei caracteristici în analiza CMBU.
• Astfel, este posibil ca, în urma analizei care ar fi trebuit să fie făcută, să rezulte că această caracteristică conduce la concluzia că CMBU a terenului nu este cea de teren “mixt“, cum este în RE (ceea ce înseamnă că terenul ar putea fi utilizat în egală măsură  pentru orice destinație, mai puțin cea industrială, având în vedere amplasarea acestuia într-o zonă rezidențială), ci de teren cu CMBU unică (fie comercială, fie de birouri, fie rezidențială), întrucât dacă utilizarea subiectului permisă legal, posibilă fizic și fezabilă financiar:
  • ar fi cea de teren rezidențial, atunci în analiza celei mai mari valori ar fi fost necesară aplicarea unei ajustări comparabilelor (care rezultă că nu erau amplasate într-o vecinătate “zgomotoasă“) pentru poluare fonică, ceea ce ar fi condus la o diminuare a valorii de piață a terenului subiect;
  • ar fi cea comercială, atunci în analiza celei mai mari valori ajustările de aplicat comparabilelor ar putea fi nule, sau diferite de zero, în funcție de diferențele între vadurile comerciale, vecinătatea unei școli fiind un element de luat în considerare;
  • ar fi cea de birouri, atunci în analiza celei mai mari valori nu ar fi trebui luat în considerare criteriul vecinătății unei școli.
• Reiese că în RE trebuia prezentată și această caracteristică a terenului, estimând apoi valoarea în cele trei variante posibile de utilizare (rezidențială, comercială, de birouri), iar CMBU rezultând ca fiind cea corespunzătoare valorii de piață a subiectului (considerând că celelalte atribute ale CMBU ar fi fost satisfăcute).
• Erorile identificate ar putea induce în eroare utilizatorul raportului de evaluare, în condițiile în care analiza a vizat în mod exclusiv conformitatea cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării și nu valoarea estimată prin raportul de evaluare.
• Fapta evaluatorului autorizat membru titular ANEVAR întrunește elementele abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin (1) lit. b) din Regulamentul de organizare și funcționare al ANEVAR, aprobat prin HG nr.353/2012, raportat la pct. 2.4 lit c. din Codul de Etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr.1/2012.
• Având în vedere comportamentul general manifestat de către evaluator pe parcursul cercetării disciplinare și însușirea erorilor constatate, evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate și nu în ultimul rând scopului evaluării.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută la art. 26 lit b) din O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.