Dosar disciplinar 61 / 2021
Sesizarea: formulată de o persoană fizică în calitate de reprezentant al unei persoane juridice în faliment, împotriva unui membru titular ANEVAR.
Sesizarea are ca obiect raportul de evaluare a bunurilor aflate în patrimoniul societății în faliment.
Scopul cerut și declarat în Raportul de evaluare este "estimarea valorii de piață în vederea valorificării acestora în cadrul procedurii de faliment pentru îndestularea creditorilor".
Criticile aduse de autorul sesizării se referă la evaluarea fără drept (lipsă specializare EBM) a bunurilor mobile aparținând societății în faliment; întocmirea unui raport comun de bunuri mobile și bunuri imobile în care se pierd din relevanță elemente specifice în evaluarea uneia sau celeilalte categorii; la evaluarea bunurilor imobile evaluatorul nu a făcut distincția între construcția cu terenul aferent acesteia și loturile de teren liber; la evaluarea terenului prin metoda comparației directe se estimează valoarea de lichidare și nu valoarea de piață așa cum s-a precizat în Termenii de referință; nu s-a aplicat abordarea prin venit la construcție; abordarea prin cost a fost aplicată tendențios.
În susținerea sesizării astfel formulate, autorul acesteia a depus, în copie raportul de evaluare reclamat, Tabloul Asociație care atestă specializarea Evaluatorului, Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020.
Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:
-
Evaluarea conține neconformități și incoerențe, precum și abateri de la standardele de evaluare a bunurilor, respectiv:
CULEGEREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Paragraf 15 - 18 – cerințele privind datele și descrierile cerute de standard sunt incomplete și nerelevante.
paragraf 26 – Descrierile proprietăților subiect, care să conțină informații minime pentru evaluare, sunt incomplete.
ANALIZA DATELOR
paragraf 28 - 32 – Nu a fost realizată o analiza de piață care să conțină informații suport pentru aplicarea abordărilor în evaluare.
paragraf 33 – 34 – Analiza CMBU lipsește. RE conține doar definiția CMBU deși evaluarea s-a realizat pentru imobile care, cel puțin ipotetic, puteau avea CMBU diferită
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
Abordarea prin piață
Paragraf 52 - 53 – A fost făcută o ajustare a prețurilor comparabilelor pentru condiții de vânzare – lichidare deși tipul de valoare solicitat de destinatar era valoarea de piață.
Abordarea prin cost
paragraf 75, 77 – Modalitatea de estimare a deprecierilor nu a fost prezentată în RE însoțită de argumente. Deprecierea funcțională a fost confundată cu cea economică iar explicația dată este confuză și lipsită de argumente adecvate.
EVALUAREA TERENULUI
paragraf 78, 90 – Valoarea de piață a terenului trebuia estimată având în vedere CMBU a sa, dar analiza CMBU nu a fost făcută.
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura maşinilor, echipamentelor, instalaţiilor și stocurilor
paragraf 17 d) – Identificarea MEI s-a făcut doar prin nume. Niciuna din celelalte cerințe ale standardului de evaluare nu a fost respectată.
CULEGEREA ȘI ANALIZA DATELOR
Clasificarea și descrierea MEI
paragraf 21 – 22, 24 – Nu există clasificare și descriere a MEI evaluate conform cerințelor standardului.
Culegerea datelor
paragraf 25 – 27, 29, 30 – Nu s-au respectat cerințele respective.
Analiza datelor
paragraf 31 – 33 – Nu s-au respectat cerințele respective.
Aplicarea abordărilor în evaluare
paragraf 36 – 76 – Nu s-au respectat cerințele respective.
- Toate aceste neconformități conduc la încălcarea principiilor Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, respectiv: Competența profesională - pct. 2.4, lit c și f; Comportamentul profesional - pct. 2.5, lit a.
- Erorile identificate ar putea induce în eroare utilizatorul raportului de evaluare și totodată ar putea avea impact asupra valorii, în condițiile în care analiza a vizat în mod exclusiv conformitatea cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării și nu valoarea estimată prin raportul de evaluare.
- Evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.
Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută de art. 26 lit. b) din OG nr. 24/2011.
