Dosar disciplinar 61 / 2021

Etică Spețe Dosar disciplinar 61 / 2021

Sesizarea: formulată de o persoană fizică în calitate de reprezentant al unei persoane juridice în faliment, împotriva unui membru titular ANEVAR.

Sesizarea are ca obiect raportul de evaluare a bunurilor aflate în patrimoniul societății în faliment.
Scopul cerut și declarat în Raportul de evaluare este "estimarea valorii de piață în vederea valorificării acestora în  cadrul  procedurii de  faliment  pentru  îndestularea creditorilor".

Criticile aduse de autorul sesizării se referă la evaluarea fără drept (lipsă specializare EBM) a bunurilor mobile aparținând  societății în faliment; întocmirea unui raport comun de  bunuri  mobile  și  bunuri  imobile în  care  se  pierd  din  relevanță elemente  specifice  în  evaluarea  uneia  sau celeilalte  categorii; la evaluarea  bunurilor  imobile  evaluatorul  nu  a  făcut  distincția  între construcția cu  terenul  aferent  acesteia  și  loturile  de  teren  liber;  la  evaluarea  terenului  prin  metoda  comparației  directe  se  estimează valoarea  de  lichidare  și  nu  valoarea  de  piață așa  cum  s-a precizat  în Termenii  de  referință; nu s-a aplicat abordarea prin venit la construcție; abordarea prin cost a fost aplicată tendențios.

În susținerea sesizării astfel formulate, autorul acesteia a depus, în copie raportul de evaluare reclamat, Tabloul Asociație care atestă specializarea Evaluatorului, Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:

  • Evaluarea conține neconformități și incoerențe, precum și abateri de la standardele de evaluare a bunurilor, respectiv:
SEV 100 Cadrul general
paragraf 50 – Competența: RE conține la pct. 2.8 evaluarea altor bunuri de tipul EBM, calificare pe care Evaluatorul nu o deținea la data evaluării.
SEV 101 Termenii de referință ai evaluării
paragraf 20.3 – Termenii de referință prezintă o serie de lipsuri și inconsistențe diminuând considerabil credibilitatea RE. Inconsistența principală vizează tipul de valoarea estimat. Acesta este declarat la pct. 1.4 ca fiind valoarea de piață. Deși este prezentată definiția valorii de piață (solicitată de către destinatarul evaluării - CII), la pct. 1.4 precizările care urmează trimit la premisa de vânzare forțată. Aplicarea comparației directe la evaluarea terenului a utilizat o ajustare de valoare de lichidare, contrară tipului de valoare declarat și care trebuia estimat conform cerințelor destinatarului.
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
CULEGEREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Paragraf 15 - 18 – cerințele privind datele și descrierile cerute de standard sunt incomplete și nerelevante.
paragraf 26 – Descrierile proprietăților subiect, care să conțină informații minime pentru evaluare, sunt incomplete.
ANALIZA DATELOR
paragraf 28 - 32 – Nu a fost realizată o analiza de piață care să conțină informații suport pentru aplicarea abordărilor în evaluare.
paragraf 33 – 34 – Analiza CMBU lipsește. RE conține doar definiția CMBU deși evaluarea       s-a realizat pentru imobile care, cel puțin ipotetic, puteau avea CMBU diferită
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
Abordarea prin piață
Paragraf 52 - 53 – A fost făcută o ajustare a prețurilor comparabilelor pentru condiții de vânzare – lichidare deși tipul de valoare solicitat de destinatar era valoarea de piață.
Abordarea prin cost
paragraf 75, 77 – Modalitatea de estimare a deprecierilor nu a fost prezentată în RE însoțită de argumente. Deprecierea funcțională a fost confundată cu cea economică iar explicația dată este confuză și lipsită de argumente adecvate.
EVALUAREA TERENULUI
paragraf 78, 90 – Valoarea de piață a terenului trebuia estimată având în vedere CMBU a sa, dar analiza CMBU nu a fost făcută.  
GEV 620  Evaluarea bunurilor mobile de natura maşinilor, echipamentelor, instalaţiilor și stocurilor
paragraf 17 d) – Identificarea MEI s-a făcut doar prin nume. Niciuna din celelalte cerințe ale standardului de evaluare nu a fost respectată.
CULEGEREA ȘI ANALIZA DATELOR
Clasificarea și descrierea MEI
paragraf 21 – 22, 24 – Nu există clasificare și descriere a MEI evaluate conform cerințelor standardului.
Culegerea datelor
paragraf 25 – 27, 29, 30 – Nu s-au respectat cerințele respective.
Analiza datelor
paragraf 31 – 33 – Nu s-au respectat cerințele respective.
Aplicarea abordărilor în evaluare
paragraf 36 – 76 – Nu s-au respectat cerințele respective.
  • Toate aceste neconformități conduc la încălcarea principiilor Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, respectiv: Competența profesională - pct. 2.4, lit c și f; Comportamentul profesional - pct. 2.5, lit a.
  • Erorile identificate ar putea induce în eroare utilizatorul raportului de evaluare și totodată ar putea avea impact asupra valorii, în condițiile în care analiza a vizat în mod exclusiv conformitatea cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării și nu valoarea estimată prin raportul de evaluare.
  • Evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare    printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută de art. 26 lit. b) din OG nr. 24/2011.

Folosim tehnologii, cum ar fi cookie-urile, și procesăm date personale, cum ar fi adresele IP și identificatorii cookie-urilor, pentru a personaliza conținutul în funcție de interesele dvs., pentru a măsura performanța conținutului nostru și pentru a obține informații despre publicul care l-a văzut. Puteți citi mai multe despre Politica noastră privind cookie-urile aici.

Accept Refuz