Dosar disciplinar 6 / 2020
Sesizarea: formulată de o persoană juridică împotriva unui membru corporativ ANEVAR și a membrului titular, semnatar al raportului de evaluare.
Obiectul sesizării se referă la un raport de reevaluare proprietate imobiliară întocmit în vederea stabilirii valorii imobilului pentru acordare despăgubiri.
Autorul sesizării formulează sesizarea în calitate de persoană/evaluator care a evaluat inițial imobilului supus reevaluării.
Se reclamă faptul că valoarea estimată în raportul de reevaluare a fost semnificativ mai mică față de valoarea stabilită în raportul de evaluare inițial. Clientul/utilizatorul raportului de reevaluare solicită în instanță recuperarea prejudiciului de la evaluatorul inițial.
Criticile aduse raportului de reevaluare se referă la:
i) Utilizarea de informații care au apărut după data de referință a evaluării.
ii) Lipsa inspecției în teren.
iii) S-a declarat că în evaluare nu s-a ținut cont de utilități, vecinătăți, accese, etc.
iv) S-au folosit comparabile neverificate, inadecvate ca poziție și dotări.
v) Comparabilele sunt luate dintr-o singură sursă de informații, fără a fi descrise; din grila prezentată nu reiese clar în baza căror criterii s-a ales o anumită comparabilă;
vi) S-a utilizat un curs valutar fals.
vii) Pentru determinarea costului de înlocuire s-au folosit Cataloagele IROVAL care la data de referință nu erau editate; s-a considerat că imobilul casa avea o vechime mai mare, contrar documentelor puse la dispoziție de client.
viii) În analiza pieței s-au prezentat date despre evoluția prețurilor din municipiul București și nu din municipiul unde se afla imobilul.
ix) S-a utilizat doar o singură abordare în evaluare (nu s-a aplicat corespunzator metoda comparației de piață, s-a aplicat metoda costului de înlocuire: valoarea de piață a terenului liber + costul construcțiilor);
x) Valoarea rezultată este de 8 ori mai mică decât grila notarilor.
În susținerea sesizării au fost depuse copia raportului de reevaluare în cauză, alte înscrisuri din dosarul de instanță.
Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:
- raportul de reevaluare a fost întocmit într-o manieră neatentă/neglijentă care a permis apariția unor erori majore ce au indus în eroare clientul/ utilizatorul.
- neconformitațile constate: identificarea proprietății subiect, descrierea acesteia, identificarea și descrierea comparabilelor, utilizarea unei singure surse de informare la identificarea comparabilelor (au fost omise informații din piață, de ex. informații din ziare care puteau fi consultate și la data reevaluării, acțiune ce a condus la o selecție neadecvată a comparabilelor), neargumentarea corecțiilor aplicate (practic se preiau procentele cu care s-au făcut corecțiile și se dau explicații teoretice, foarte generale, corecțiile nefiind bazate pe vreun argument de piață), utilizarea de informații pe care evaluatorul nu le avea la data evaluării inițiale, utilizarea unui curs de lucru eronat (în cazul de față mai mic), faptul ca evaluatorul nu a verificat rezultatul și prin aplicarea altei metode, alte erori de redactare preluate cu copy-paste din alte lucrări.
- faptele evaluatorului întrunesc elementele constitutive ale abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin. (1) lit. b) din ROF ANEVAR, coroborat cu nerespectarea IVS3 și GN1, respectiv cu pct. 2.4 lit. a) și c) din Codul de Etică.
- încălcarea standardelor de evaluare și a codului de etică aduce atingere profesiei de evaluator și a interesului public și scade credibilitatea utilizatorilor în procesul de evaluare.
Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pe o perioadă de 12 luni, prevăzută de art. 26 lit. c) din OG nr. 24/2011, pentru membrul corporativ și retragerea calității de membru, sancțiune prevăzută de art. 26 lit. d) din OG nr. 24/2011, pentru membrul titular.
