Dosar disciplinar 7 / 2020

Sesizarea: formulată de o persoană juridică împotriva unui membru corporativ ANEVAR și a membrului titular, semnatar al raportului de evaluare.

Obiectul sesizării se referă la trei rapoarte de reevaluare proprietate imobiliară întocmite în vederea stabilirii valorii imobilului pentru acordare despăgubiri.

Autorul sesizării formulează sesizarea în calitate de persoană/evaluator care a evaluat inițial imobilele supuse reevaluării.

Se reclamă faptul că valoarea estimată în rapoartele de reevaluare a fost semnificativ mai mică față de valoarea stabilită în rapoartele de evaluare inițiale. Clientul/utilizatorul raportelor de reevaluare solicită în instanță recuperarea prejudiciului de la evaluatorul inițial.

Criticile aduse rapoartelor de reevaluare se referă la:
1.    Raportul de reevaluare 1

• comparabilele utilizate de către evaluator sunt în zone nedefinite și mult îndepărtate de imobilul evaluat;
• nu sunt aplicate ajustări pentru localizare și acces;
• nu se aplică corecții pentru utilități, deoarece există diferențe între subiect și comparabile.

2.    Raportul de reevaluare 2

• cu toate că suprafața de teren  este formată din x loturi, loturi amplasate în locații diferite în zona centrală, în raportul de reevaluare s-a considerat că cele x loturi fac parte dintr-o singură parcelă situată în zona mediană, ceea ce înseamnă că  la reevaluare nu s-au identificat loturile de teren supuse evaluării;
• comparabilele folosite au fost neidentificate și neidentificabile;
• nu sunt informații clare referitoare la terenul de evaluat și nici la comparabile, situație în care nu se pot aplica ajustări;
• comparabila a cărei valoare a fost selectată ca fiind valoarea subiectului, este o comparabilă din mediu rural, teren extravilan;
• nu a fost  selectată comparabila a cărui procent total brut avea cea mai mică valoare;
• prin raportul de reevaluare întocmit, clientul/utilizatorul a fost indus in eroare.

3.    Raport de reevaluare 3

• comparabilele folosite la reevaluare sunt din zone total diferite față de subiect și nu s-a aplicat nicio ajustare pentru localizare;
• însuși evaluatorul recunoaște că nu a fost posibilă verificarea comparabilelor.

În susținerea sesizării au fost depuse copii ale rapoartelor de reevaluare în cauză, alte înscrisuri din dosarul de instanță.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:

• raportul de reevaluare a fost întocmit într-o manieră neatentă/neglijentă care a permis apariția unor erori majore ce au indus în eroare clientul/ utilizatorul.
• neconformitățile constate: identificarea proprietății subiect, descrierea acesteia, identificarea și descrierea comparabilelor, utilizarea unei singure surse de informare la identificarea comparabilelor (au fost omise  informații din piață, de ex. informații din ziare care puteau fi consultate și la data reevaluării,  acțiune ce a condus la o selecție neadecvată a comparabilelor; proprietățile comparabile au fost preluate, fără a se prezenta în cadrul raportului detaliile ofertelor utilizate), neargumentarea corecțiilor aplicate (practic se preiau procentele cu care s-au făcut corecțiile și se dau explicații teoretice, foarte generale, corecțiile nefiind bazate pe vreun argument de piață), utilizarea de informații pe care evaluatorul nu le avea la data evaluării inițiale, utilizarea unui curs de lucru eronat (în cazul de față mai mic), faptul ca evaluatorul nu a verificat rezultatul și prin aplicarea altei metode, alte erori de redactare preluate cu copy-paste din alte lucrări.
• faptele evaluatorului întrunesc elementele constitutive ale abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin. (1) lit. b) din ROF ANEVAR, coroborat cu nerespectarea IVS3 și GN1, respectiv cu pct. 2.4 lit. a) și c) din Codul de Etică.
• încălcarea standardelor de evaluare și a codului de etică aduce atingere profesiei de evaluator și a interesului public și scade credibilitatea utilizatorilor în procesul de evaluare.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pe o perioadă de 12 luni, prevăzută de art. 26 lit. c) din OG nr. 24/2011, pentru membrul corporativ și retragerea calității de membru, sancțiune prevăzută de art. 26 lit. d) din OG nr. 24/2011,  pentru membrul titular.