Dosar disciplinar 11 / 2020

Sesizarea: formulată de o persoană juridică împotriva unui membru corporativ ANEVAR și a membrului titular, semnatar al raportului de evaluare.

Obiectul sesizării se referă la un raport de reevaluare proprietate imobiliară întocmit în vederea stabilirii valorii imobilului pentru acordare despăgubiri.

Autorul sesizării formulează sesizarea în calitate de persoană/evaluator care a evaluat inițial imobilului supus reevaluării.

Se reclamă faptul că valoarea estimată în raportul de reevaluare a fost semnificativ mai mică față de valoarea stabilită în raportul de evaluare inițial. Clientul/utilizatorul raportului de reevaluare solicită în instanță recuperarea prejudiciului de la evaluatorul inițial.

Criticile aduse raportului de reevaluare se referă la:
i) Raport realizat incorect (…).
ii) Analiza de piață eronată (…)
iii) Datele și cotațiile preluate dintr-o singura sursa de informare sunt eronate, cu mult în afara cotațiilor de piață existente la data de referință.
iv) Arată o scădere a prețurilor de 25-30% față de prima jumătate a anului de referință, fără a aduce vreo dovadă/justificare.
v) Comparabilele sunt prezentate fără a indica sursele de informații, verificările, valabilitatea, etc. Comparabilele 2 și 3 sunt alese la o distanța de 300 km față de imobilul subiect, iar in grila de calcul sunt alte comprabile, neidentificate.
vi) Evaluarea a fost efectuată printr-o singură metodă, fără să fie folosite și alte metode de evaluare, care să infirme sau să confirme valoarea rezultată.

În susținerea sesizării au fost depuse copia raportului de reevaluare în cauză, alte înscrisuri din dosarul de instanță.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:

• raportul de reevaluare a fost întocmit într-o manieră neatentă/neglijentă care a permis apariția unor erori majore ce au indus în eroare clientul/ utilizatorul.
• neconformitățile constate: identificarea proprietății subiect, descrierea acesteia, identificarea și descrierea comparabilelor, utilizarea unei singure surse de informare la identificarea comparabilelor (au fost omise  informații din piață, de ex. informații din ziare care puteau fi consultate și la data reevaluării,  acțiune ce a condus la o selecție neadecvată a comparabilelor), neargumentarea corecțiilor aplicate (practic se preiau procentele cu care s-au făcut corecțiile și se dau explicații teoretice, foarte generale, corecțiile nefiind bazate pe vreun argument de piață), utilizarea de informații pe care evaluatorul nu le avea la data evaluării inițiale, utilizarea unui curs de lucru eronat (în cazul de față mai mic), faptul ca evaluatorul nu a verificat rezultatul și prin aplicarea altei metode, alte erori de redactare preluate cu copy-paste din alte lucrări.
• faptele evaluatorului întrunesc elementele constitutive ale abaterii disciplinare prevăzute la art. 12 alin. (1) lit. b) din ROF ANEVAR, coroborat cu nerespectarea IVS3 și GN1, respectiv cu pct. 2.4 lit. a) și c) din Codul de Etică.
• încălcarea standardelor de evaluare și a codului de etică aduce atingere profesiei de evaluator și a interesului public și scade credibilitatea utilizatorilor în procesul de evaluare.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pe o perioadă de 12 luni, prevăzută de art. 26 lit. c) din OG nr. 24/2011, pentru membrul corporativ și retragerea calității de membru, sancțiune prevăzută de art. 26 lit. d) din OG nr. 24/2011,  pentru membrul titular.