Dosar disciplinar 9 / 2022
Sesizarea: formulată de o persoană fizică împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un rapoart de evaluare proprietatea imobiliară teren intravilan, categorie curți construcții, având ca scop estimarea valorii de piață în vederea cumpărării de către Municipiul X.
Criticile aduse de autorul sesizării se referă la modul de realizare a evaluării pentru clientul/utilizatorul Primaria Municipiului X, cu referire în principal la selecția comparabilelor. Se susține că prin denaturarea valorii reale, fiind vorba de bani publici, se aduc prejudicii bugetului Primariei X.
În susținerea sesizării astfel formulate, autorul acesteia a depus, în copie raportul de evaluare și o opinie a unui alt evaluator asupra raportului de evaluare în cauză, opinie înaintată și către Primaria X.
Față de acest din urmă înscris, se constată că Opinia nu este asumată prin indicarea numelui evaluatorului, nefiind semnată/datată.
Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:
- din analiza raportului de evaluare în contextul faptelor sesizate și a discuțiilor purtate cu evaluatorul, s-a constatat că acesta conține neconformități/abateri de la standardele de evaluare a bunurilor:
SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
paragraf 20.2 Evaluatorul trebuie să se asigure de faptul că utilizatorul (utilizatorii) desemnat (desemnați) al (ai) evaluării înțelege (înțeleg) ceea ce urmează să i (li) se furnizeze, precum și oricare limitări cu privire la utilizarea evaluării, înainte de finalizarea acesteia și de redactarea raportului.
SEV 104 – Tipuri ale valorii
paragraf 30 – neînțelegerea conceptului de „Valoare de piața” evaluatorul afirmând că valoarea de piață estimată în cadrul raportului este susținută și de „Studiul de piață privind valorile minime ale proprietăților imobiliare din județul X” al Camerei Notarilor Publici. În acest studiu este menționat clar (pag. 6) că „Utilizarea valorilor cuprinse în studiu, ca referință în rapoartele de evaluare sau ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomandă deoarece abaterile pot fi semnificative, având în vedere că evaluarea unei proprietăți imobiliare, în conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, presupune identificarea proprietății imobiliare și efectuarea inspecției tehnice acesteia.”
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
paragraf 14 – Au fost utilizați termeni de referință neconformi.
ANALIZA DATELOR
paragraf 31÷34 – Nu a fost realizată o analiză de piață reală și corectă, care să conțină informații suport (delimitarea ariei de piață, piața specifică, analiza reală a cererii și ofertei, etc) pentru elementele care au fost utilizate în evaluarea terenului.
paragraf 36 – Analiza CMBU incorect realizată.
EVALUAREA TERENULUI
paragraf 80 și 90 – nu s-a ținut cont de CMBU reală a terenului subiect.
paragraf 55 – Nu au fost făcute ajustări ele prețurilor comparabilelor pentru unele din
elementele de comparație (forma);
paragraf 57 – Nu au fost argumentate corect ajustările aplicate prețurilor proprietăților
comparabile.
- erorile identificate ar putea induce în eroare utilizatorul și totodată ar putea influența valoarea.
- toate aceste neconformități conduc la încălcarea principiilor Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, respectiv: Competența profesională - pct. 2.4, lit. c.; Comportament profesional - pct. 2.5, lit. a.
- evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.
Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută de art. 26 lit. b) din OG nr. 24/2011.