Dosar disciplinar 6 / 2023

Sesizarea: formulată de o persoană juridică împotriva unui membru titular ANEVAR, având ca obiect un raport de evaluare pentru impozitare – Estimarea valorii impozabile a clădirilor deținute de x la 31 decembrie 2022.

Autorul sesizării susține că raportul de evaluare conține neconformități și incoerențe, precum și abateri de la standardele de evaluare, iar erorile identificate au impact asupra valorii de impozitare a imobilului (ex: finisaj fațadă; deprecierea fizică calculată greșit).

Se solicită declanșarea procedurii disciplinare pentru aspectele sesizate.

i) Raportul de evaluare reclamat ii) documente privind corespondența cu Evaluatorul; iii) documente privind clădirea evaluată (ex. PV de recepție, planuri, relevee, etc).

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:

• raportul de evaluare pentru impozitare prezintă neconformități care ar fi putut influența valoarea impozabilă estimată, respectiv:

i)    Calcularea incorectă a deprecierii;
ii)    Imprecizia de descriere, lipsa prezentării unor dovezi fotografice, privind considerarea fațadei de anumit tip pe o suprafață de x din total fațadă, și, care prin costul de înlocuire poate afecta valoarea estimată raportat la tipul de fațadă efectivă a clădirii subiect, conform sesizării;
iii)    Modul eronat de extragere a TVA din costul de înlocuire cu TVA inclus.

• Aceste neconformități pot fi încadrate la abateri de la Standardelor de evaluare:
  • GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

CULEGEREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

Paragraful 22: Inspecția proprietății, efectuată de către evaluator, ar trebui să fie suficientă încât să permită:

identificarea și descrierea adecvată a proprietății în cadrul raportului de evaluare;

Paragraful 24: Evaluatorul trebuie să urmărească corespondența între descrierea scriptică și situația proprietății constatată la data inspecției acesteia și să prezinte în raportul de evaluare orice neconcordanță observată.

Paragraful 28: În raportul de evaluare, descrierea proprietății subiect trebuie să fie clară și să conțină informațiile minime necesare pentru evaluare.

• GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor

Paragraful 7: În cazul în care nu se realizează vizualizarea interioară, evaluatorul se va asigura că a identificat corect clădirea și starea fizică a acesteia și va prezenta în raportul de evaluare fotografii din exterior.

• toate aceste neconformități conduc la încălcarea principiilor Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, respectiv: Competența profesională - pct. 2.4, lit. c.
• evaluatorul își poate acoperi lacunele rezultate din analiza raportului de evaluare    printr-o pregătire profesională mai temeinică care să corespundă tipului de activ și abordării în evaluare aplicate.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare avertisment cu acțiune corectivă profesională prevăzută de art. 26 lit. b) din OG nr. 24/2011.