Dosar disciplinar 47 / 2021

Sesizarea: formulată de o persoană juridică împotriva unui membru corporativ ANEVAR și a membrului titular, semnatar al raportului de evaluare.

Obiectul sesizării se referă la un raport de evaluare întocmit pentru estimarea valorii juste a terenurilor care au aparținut x în vederea majorării capitalului social al y.

Autorul sesizării formulează sesizarea în calitate de acționar minoritar al y cu o deținere de 20% din capitalul social al societății.

Se reclamă faptul că raportul de evaluare nu reflectă valoarea reală (valoarea justă) a terenurilor evaluate și sunt aduse ample critici în susținere care pot fi subsumate astfel:

• Raportul de evaluare conține grave erori metodologice de natură a supraestima semnificativ valoarea terenurilor supuse evaluării (raționamentul evaluatorului în aplicarea metodei DCF; omiterea din evaluare a investițiilor rezonabile necesare desfășurării activitații; evaluatorul nu deduce valoarea unui bun; ambiguitate cu privire la tipul de  fluxuri de numerer, tipul  ratei de actualizare).
• Ipotezele speciale considerate nu reflectă realitatea.
• Raportul de evaluare conține erori de calcul care au influențat semnificativ rezultatul evaluării.
• Se reclamă, de asemenea, încălcarea principiilor Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat (principiul competenței profesionale, principiul comportamentului profesional).

În susținerea sesizării astfel formulate, autorul acesteia a depus, în copie raportul de evaluare reclamat și alte înscrisuri considearte utile în soluționarea dosarului disciplinar.

Procedura disciplinară a parcurs toate cele trei etape de cercetare disciplinară, constatându-se:

• metodologia de evaluare aplicată a fost adecvată, dar, cu toate acestea, a fost aplicată greșit/necorespunzător prin: i) raționamentul, alocarea și calculul pe baza căruia s-a considerat că s-a obținut doar valoarea terenului din valoarea totală a proprietății obțiunta prin DCF; ii) modul de previzionare al veniturilor viitoare; iii) modul de calcul al profitului net; iv) modalitatea de calcul a fluxurilor nete de numerar; v) modalitatea de calcul a ratei de actualizare.
• toate neconformitățile identificate ar putea influența rezultatul evaluării și cu precădere, rezultatul evaluării este viciat prin prisma faptului că la data evaluării existau bunuri care contribuiau la venitul total generat al proprietății și care au fost omise la calculul valorii.
• informațiile pe care le avea la dispoziție (și la care face referire) evaluatorul (Raportul administratorilor, documentele privind dotările și echipamentele, bilanțurile contabile) permiteau acestuia să evidențieze, să evalueze și să aloce și bunurile omise din calculul valorii.
• potrivit specializării pe care o deține - EPI, evaluatorul nu putea/ nu poate desfășura legal decât activitate de evaluare de bunuri imobile; numai un evaluator care deține specializarea EBM este autorizat să desfășoare activitatea de evaluare de bunuri mobile, aceasta însemnând că evaluatorul ar fi trebuit să solicite sprijinul unui alt evaluator care deține specializarea EBM, rezultă așadar că evaluatorul și-a asumat o misiune fără a avea calificarea necesară pentru activitatea respectivă.
• raportul de evaluare conține abateri de la standardele de evaluare SEV 100, SEV 102,  SEV 105 și GEV 232, astfel încât evaluatorul prin acțiunea sa a încălcat principiile Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, respectiv: i) Integritatea – pct 2.1 lit.b (SEV 100 paragraf 40.1, SEV 102 paragraf 20.3 și SEV 102 paragraf 20.7); ii) Competența profesională – pct 2.4 lit. a și lit. c. care se referă, pe de o parte, la realizarea serviciilor profesionale în conformitate cu standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociatiei și, de asemenea ca evaluatorul autorizat să aibă cunoştinţele şi abilităţile necesare, astfel încât să înţeleagă şi să utilizeze corect metodele şi procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu efectueze evaluarea într-o manieră neatentă sau neglijentă, favorizând apariţia de erori (SEV 105 paragraf 50 – Aplicarea eronată a metodei DCF și GEV 232 – Aplicarea eronată a evaluării PGA) și iii) Comportament profesional - pct. 2.5 lit. a, care prevede ca evaluatorul să respecte legislația specifică în vigoare și standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociației (ca o consecință a abaterilor de la standardele identificate mai sus).
• încălcarea standardelor de evaluare și a codului de etică aduce atingere profesiei de evaluator și a interesului public și scade credibilitatea utilizatorilor în procesul de evaluare.

Decizie: aplicarea sancțiunii disciplinare suspendarea calității de membru pe o perioadă de 6 luni, prevăzută de art. 26 lit. c) din OG nr. 24/2011, atât pentru membrul corporativ, cât și pentru membrul titular.